房產、股權，只能是財富的一種表現形式，不可能成為財富傳承的工具。中國人喜歡購置房產，甚至近年來不少人去海外購置房產，從投資的角度無可厚非，但其中帶來遺產稅等各種新的風險應當採取財富管理工具加以防範。應當認真分析財富的特點，明確財富傳承需求後，運用遺囑、保險、家族信託等各類工具的長處，避免短處，才能做好財富傳承規劃。
溫州部分市民發現正常買賣二手房後卻無法完成交易，原因是土地到期了，而當地國土資源部門要求繳納1/3到一半左右房價的土地出讓金才能續期，重新辦理土地證。
此消息一出，引起軒然大波。我們這時才發現「所有房東都只是一個長期租戶。」「好不容易還清貸款，又開始攢土地出讓金。」對擁有多套房產，把房產作為主要財富傳承方式的富裕人群，更是警鐘長鳴。
富裕人群將房產作為財富傳承工具，原本就面臨五大缺陷。
一、繼承流程複雜
房產繼承流程非常複雜，公證要求所有繼承權權利的人都要到現場，表達意願。如有人出國，外地等，均需回來。
（一）需要有效的證明
1、老人遺產，是所有繼承人的共同財產。2、繼承人對共有的財產的分割協議，只要每個繼承人同意並簽字，即可產生效力，任何繼承人都不得違約。
3、如果每個繼承人對繼承的共有財產分割，無異議，可以憑此協議辦理過戶手續。
（二）房屋繼承登記步驟
辦理房產繼承手續必須經過房屋評估、繼承公證、申請產權登記等辦理過程。凡領取《房地產權證》的房屋，當房屋的權屬人死亡後，其合法繼承人就可以申請辦理該房屋繼承登記。大致步驟如下：
1、房屋評估：首先必須通過評估公司對房屋進行市值評估。評估公司會根據房屋所處的路段、坐向、樓層、樓齡等重要因素，作出專業的價格分析和樓價評估，定出準確的物業市值價格。2、繼承公證：申請人應當到房屋所在地的公證處辦理繼承公證，領取繼承公證書。在辦理公證時，必須提供房屋權屬人的死亡證明書、合法機關出具的合法繼承人名單證明，以及原房屋權屬人立有的遺囑（如有遺囑），亦應提交遺囑原件。若部分合法繼承人自願放棄繼承權，必須出具放棄財產承諾證明。
3、房屋測繪：申請人須到房地產測繪部門申請辦理房屋面積測繪或轉繪手續，領取測繪成果或者附圖，以便辦理產權登記手續。
4、繼承登記：申請人持房地產權證、繼承公證書、房屋測繪等證明到房地產交易中心申請繼承登記手續。填寫《房地產產權登記申請書》，並遞交上述資料後，辦案人員將收件立案受理，並核發回執。待一切資料審核後，即發放已更改權屬人的房產證明。
5、規定需遞交的其它資料：如涉及該房屋權屬等事項是法院判決、裁定或調解的，必須繳交法院判決書、裁定書或調解書等。如該房屋經實地測繪，發現已經改建或存在違法建設的，必須提交規劃部門的報建審核書或處理決定書。
二、繼承過程涉及稅費
稅費包括（PS：不包括前面提到的土地出讓金。）：
1、繼承權公證費用：繼承權公證費按照繼承人所繼承的房地產的評估價的2%來收取。
2、房地產價值評估費用：不一致，一般0.5%
3、 房地產繼承過戶稅費：由房屋評估價0.05%的合同印花稅、100元的登記費、5元的權證印花稅組成。
4、契稅：法定繼承人繼承房地產，免契稅，對非法定繼承人根據遺囑承受土地、房屋權屬的，需要繳納契稅3%。
三、私密性差，容易被凍結
這是房產的物理屬性決定的。不管你到哪裡，房產就在那裡，不悲不喜。在財富傳承過程中，家庭關係的複雜，資產歸屬的複雜容易帶來糾紛。一旦出現糾紛，房產將作為爭議資產被凍結。如王寶強事件中，申請法院最先凍結的為四處房產。
四、無法避債
繼承中債稅優先。如果欠了外債2000萬，有房產2000萬，怎麼繼承呢？就不用繼承了，先還債。《中華人民共和國繼承法》規定：
五、無法避稅
早在2014年，遺產稅就鬧得沸沸揚揚，雖然官方沒有任何回應，但是根據世界通行做法（目前100多個國家徵收遺產稅），以及中國政府的行為，遺產稅必徵收。只是由於種種原因，目前還不具備條件，但官方一直在為此做準備（如：不動產證，財產申報等等）
以上為房產作為財富繼承工具的五大缺陷。溫州土地出讓金一事最大的警示是「遠期的政策會帶來財富傳承風險」。政策的走向，即使是第一流的經濟學家，也不知道。財富傳承，恰恰是遠期的事情。不能把確定的傳承，交給不確定的政策。那麼什麼可以做到穩定的財富傳承？香港保險！
六、香港保險—最佳的財富傳承
香港保險產品作為成熟的國際化產品，另一個吸引客戶，尤其是高凈值客戶的原因可能不僅僅是其健全的保障和較高的分紅，而是作為一種穩妥的資產轉移媒介，其具備法律所承認的避稅避債合法性。
根據香港法律182章《已婚者地位條例》13條《為配偶或子女利益購買保險》，在香港購買人壽保單（含儲蓄類壽險）並規定受益人為受保人偶或子女的（須設立一項以受益人為指向的信託），該保單不構成受保人的部分產業或受其債務所規限。換言之，在香港保險產品的避債功能是受到法律保護的。
目前，國際上通用的避稅手段中，保險的避稅功能相對更受到法律認可，且更加容易可行，不會涉及較為複雜或引發糾紛的條件。從國際水平參考，香港在廢除遺產稅之前，徵收的遺產稅額度一直處於較低水平，這與其高度發達的保險避稅體系有著不可分割的關係。
1、通過高額壽險指定受益人實現財富傳承
假設A男投保了4000萬的高額壽險，保費是1000萬，指定兒子為受益人，當A男去世，其子能得到4000萬，財富立刻翻4倍，且無任何風險，也沒稅。如A男用1000萬買房子，第一，A男去世的時候，房價能翻四倍嗎？房價跌了怎麼辦？第二，遺產稅推出勢在必行，那需要交多少遺產稅？第三如果有多個子女，涉及財產分割，家庭糾紛！第四，財富傳承沒保障。
人壽保單和房產一樣，也是可以在銀行貸款的，假設貸款700萬，實際支付300萬，購買到4000萬人壽，這槓桿比例10倍多，同時香港保險還具備一個關鍵的優勢，就是人壽保險的分紅水平高於銀行的貸款利息，用分紅支付貸款利息，一舉多得。
通過購買壽險，A男實現的家族財富的保值增值和財富傳承。
2、通過高額壽險能合理節稅、合法避債和避免家庭內部糾紛
《保險法》規定，被保險人死亡後，人壽保險金歸受益人所有，不屬於被保險人的遺產，如果沒有指定受益人，保險金算作遺產。
台灣台塑集團創始人王永慶，留下近600億新台幣巨額遺產，相關遺產稅高達119億元，創下了最高遺產稅記錄。2004年曾經的台灣首富蔡萬霖因突發心肌梗塞去世，留下46億美金的遺產，如果生前不做任何財產安排，上述資產需要繳納高達23億美金的遺產稅。可是家族繼承人總共只交了5億新台幣遺產稅，約0.15億美金。台灣國泰人壽是蔡萬霖旗下企業，據估計以壽險和信託起家的蔡萬霖或購買了數十億的巨額壽險保單，這些大額保單被放置在家族信託之中，讓自己的實際資產轉移出自己名下，最終起到節稅及保護資產的目的。
