今年6月份美國暫停加息，但聯儲局預告下半年美息仍有半厘上升空間。由於近日港元拆息高，銀行按揭息差收窄。香港可能出現「美息加多少，最優惠利率跟加多少」的局面。無論是有樓在供的小業主，抑或打算入市的准買家，都要留意有關影響。
港元最優惠利率料跟足美息上調
美國聯邦基金利率由2022年3月進入上升周期，在過去一年多的時間中，當美息上升時，香港最優惠利率往往不加，即使跟加，加幅往往也不及美息。結果一年多下來，美息已上升5厘，而港元最優惠利率僅上升0.75厘。
但另一方面，反映市場資金供求的拆息近日卻抽升，全線維持在5厘以上，與樓按相關的一個月拆息，本周二報4.92厘。大致上，拆息可視為銀行（尤其是中小型銀行）的資金成本，近日的H按條件，一般為H+1.3厘，鎖息為大P減2.5厘，即3.5厘。理論上銀行提供按揭，是在做蝕本生意。此所以市場估計，如果美息在年內再上升，本地最優惠利率有跟足上調的壓力。
新批按息年內將升至4厘
以現時新批H按的鎖息利率3.5厘計，如果年內美息上升半厘，而港元最優惠利率跟加，新批按息會升至4厘。以500萬元貸款，還款期30年計，供款會由每月22,452元，升至23,871元。通過壓力測試的要求，會由47,316元，升至49,963元。表面看來升幅不大，但「按息仍在上升」的事實，可能令部份有意入市的准買家維持觀望態度。
息口回落吸引買樓或要等2025年
根據聯儲局「點陣圖」(即聯儲局委員對未來美息走勢意見的圖像化結果)，聯儲局一方面估計今年美息仍有半厘的上升空間，但同時預期明年美息將由高位下調1厘，之後美息會持續走低，「中長期」目標是2.5厘。
值得留意的是，由於過去一年多，美息上升5厘，而港元拆息大致跟足，而最優惠利率只上升0.75厘。美息在明年回落的話，料會出現港元拆息跟隨下調，但最優惠利率慢減的情況。假設一個月拆息由現時4.9厘水平在年內再上升半厘至5.4厘，明年跟隨美息回落至4.4厘。而最優惠利率在年內上升半厘後，明年未有跟足美息回落，只回調半厘，明年的新造樓按利率仍會在3.5厘水平，之後可望跟隨美息緩慢下跌。按息要回落至吸引資金進入樓市的時間，可能要在2025年或以後了。
