投資理財的槓桿，又說到槓桿的問題，《人壽險：用數據分析香港「定期人壽」、「終身人壽」及「儲蓄分紅險」的槓桿原理》說到香港人壽保險的槓桿原理，這次用槓桿說明如何去擴大盈利，或者把固定的資產變成現金流。上篇文章提到香港樓宇按揭的10倍槓桿，如果把地球比喻成固定資產，那麼支點就是所謂的銀行按揭。有關香港保費融資（保單貸款）原理和案例分享。
槓桿原理也適用於香港保險，以前投保人把萬用壽險抵押給銀行（貸款機構），把首日的退保價值，按照一定的貸款成數，以較低的利率貸款給投保人。投保人可以賺取保單利率與銀行貸款利率之間的利息差。一般來說，首日的退保價值已經達到投保額的9成。近年來，適用於保費融資或保單貸款的香港保險不只是萬用壽險，多了以債券為主要投資資產的儲蓄險，這類產品相比萬用壽險保證現金更高，首日的退保價值達到80-85%的投保額。以下以樓宇按揭和儲蓄險的保費融資作比較。
香港樓宇按揭和香港保費融資槓桿的比較
| 樓宇按揭 | 保費融資 | ||
| 樓價 | 800萬 | 投保額 | 800萬 |
| 首期 | 80萬 | 首付 | 154萬（銀行）或120萬（貸款機構） |
| 按揭成數 | 90% | 貸款成數 | 85%*95%（銀行）或85%*100%（貸款機構） |
| 按揭年期 | 最長30年 | 貸款年期 | 7年（銀行）或20年（貸款機構） |
| 貸款利率 | 約2.4% | 貸款利率 | 約2.65%（銀行）或2.38%（貸款機構） |
| 按揭保險印花稅
獎賞 | 貸款60%-90%的4.35%=10.44萬樓價*7.5%=60萬
貸款*1.9%=13.68萬 | 手續費 | 貸款額0.5%（銀行）=3.25萬或2%（貸款機構）=13.6萬 |
| 還款方式 | 利息與本金一起償還 | 還款方式 | 還息不還本，到期償還本金或保單貸款 |
| 假設收租3%，5年後再做按揭，第20年IRR | 凈現值為-5,122,240.00 | 假設保單利率為4%，第20年IRR | 7.37%（銀行）或10.12%（貸款機構） |
| 貸款條件 | 入息的0.5 | 資產證明 | 借款金額的流動資產證明，約700萬 |
| 以個人名義貸款 | 以個人名義或公司名義貸款 | ||
| 風險 | 房產價值的變動 | 風險 | 銀行或貸款機構的貸款利率變動 |
如何更好地利用保費融資或保單貸款？
選擇貸款利率更低或貸款成數更高的融資產品
從上表可以看出，投資香港樓宇加槓桿並不能帶來正向的現金流，銀行的按揭政策採取的是先還息再還本，頻繁更換按揭會增加利息的支出。而香港保險產品的利率，貸款利率和槓桿比率有關。槓桿比率越高，貸款利率越低，產品的收益率就越高。反之則越低。要選擇首日退保價值更高的香港保險產品和利率更低的保費融資產品。另外，私人的保費融資機構相比銀行有更高的貸款成數和更低的貸款利率。
如何製造現金流
上面的表格並非要比較投資理財產品的誰劣誰優，而是利用槓桿原理擴大收益率，或者利用貸款出來的現金投資在其他資產上，或者公司的營運上，產生現金流。有一個例子，投保人已經有一張800萬的保單，把保單退保價值的50%貸款出來作房子的首付，再把每月的派息作供款。本來的一套房子（保單）幾乎無風險地變成兩套房子，畢竟房子遮風擋雨的現實功能是無形資產所不能代替的。
文章轉載自：https://www.kerri-finance.com/h-nd-123.html
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